MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 Euro (zzgl. 5% Agio)
Die Anleger haben die Möglichkeit, einen individuell wählbaren Betrag zwischen 70% (Mindestbetrag) und 100% des Zeichnungsbetrages, jeweils zzgl. 5% Agio, auf den Zeichnungsbetrag einzuzahlen. Die gewählte Einzahlungsrate zzgl. 5% Agio auf den Zeichnungsbetrag ist zum Monatsende des auf die Annahme der Beitrittserklärung folgenden Monats fällig. Einzahlungen werden nach Abzug des Agios ab Zahlungseingang bei der Fondsgesellschaft bis zum 31.12.2011 mit 5% p.a. vergütet. Die Auszahlung der Vergütung erfolgt voraussichtlich im Januar 2012.
AUSSCHÜTTUNG: Das Fondskonzept sieht vor, dass mögliche Ausschüttungen (Entnahmen) grundsätzlich nicht erfolgen, sondern in der Fondsgesellschaft thesauriert werden. Dieser Ausschüttungsverzicht wird mit einem attraktiven, variablen Ertrag von derzeit 3,25 % p. a. vergütet. Die Anleger erhalten allerdings das jährlich aufs Neue ausübbare Wahlrecht, die thesaurierten Beträge der Vorjahre sowie die laufenden entnahmefähigen Ausschüttungen der Fondsgesellschaft ganz oder teilweise zu entnehmen. Dieses Wahlrecht kann nach vollständiger Einzahlung des Zeichnungsbetrags entsprechend dem individuellen Finanzbedarf des Anlegers ausgeübt werden. Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die Anleger ab dem Jahr 2012 regelmäßig entnahmefähige Ausschüttungen in Höhe von jährlich 6% entnehmen. Im Zeitraum von 2012 bis 2025 sind insgesamt bis zu 84% entnahmefähige Ausschüttungen, bezogen auf den Zeichnungsbetrag, prognostiziert. Aus dem Verkauf der Fondsimmobilie ergeben sich zusätzlich 122%. Somit ergeben sich Gesamtmittelrückflüsse von 206%. Dabei wurde eine Veräusserung der Imoobilie zum 15fachen der für 2025 prognostizierten Jahresnettomiete unterstellt.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist erstmals zum 31.12.2022, mit einer Frist von sechs Monaten, danach mit der gleichen Frist zum Ende eines jeden Geschäftsjahres möglich, nicht jedoch vor Erzielung eines steuerlichen Totalüberschusses.
FINANZIERUNG: Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf 107,83 Mio. Euro, welche durch Eigenkapital in Höhe von 55,45 Mio. Euro sowie Fremdkapital in Höhe von 52,38 Mio. Euro geleistet werden. Es wurde zum 30.06.2010 ein Endfinanzierungsdarlehen in Höhe von 52,38 Mio. Euro bestehend aus einer revolvierenden Tranche in Höhe von 5,238 Mio. Euro und einer festen Tranche in Höhe von 47,142 Mio. Euro aufgenommen. Die Rückzahlung beider Tranchen hat spätestens bis zum 31.12.2021 zu erfolgen.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Fondsgesellschaft wird mit Ausnahme des Jahres 2023 plangemäß ab dem Jahr 2010 positive steuerliche Ergebnisse erwirtschaften. Die steuerlichen Ergebnisse sind voraussichtlich während des Prognosezeitraums der Beteiligung mit Ausnahme der Jahre 2019 bis 2021 niedriger als die vorgesehenen Ausschüttungen, sodass insgesamt nur ein Teil der Ausschüttungen der Steuer unterliegt. Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach aktueller Rechtslage ist ein etwaiger Gewinn aus der Veräußerung der Fondsimmobilie nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Die Büroimmobilie befindet sich in der Moskauer Straße 19 im Düsseldorfer Stadtbezirk Oberbilk (Teilraum City-Ost) in fußläufiger Entfernung östlich des Düsseldorfer Hauptbahnhofs. Die Düsseldorfer Innenstadt (Königsallee) ist ca. 1,7 km entfernt. Die Fondsimmobilie wurde im Jahr 1998 erbaut und ist der erste Teil einer zweiteiligen Bebauung. Auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück befindet sich ein zweiter Bauteil, der 2001 fertig gestellt wurde. Es bestehen mehrere bauliche Verbindungen zwischen dem Fondsobjekt und dem Nachbarobjekt. Diese waren erforderlich, um die Fondsimmobilie und das ebenfalls teilweise von PricewaterhouseCoopers genutzte Nachbargebäude als Einheit zu nutzen. Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein gewerblich genutztes sechsgeschossiges Bürogebäude (nebst Aufbauten im siebten Obergeschoss als Technikgeschoss) mit drei Untergeschossen. Die Mietfläche beträgt ca. 35.500 qm (NGF). In den drei Untergeschossen befindet sich eine Tiefgarage mit insgesamt ca. 430 Stellplätzen sowie teilweise Lager- und Kellerflächen. Der Kaufpreis beträgt 97 Mio. Euro. Die Fondsimmobilie wurde von zwei unabhängigen Gutachtern mit einem Marktwert von ca. 98,4 Mio. Euro (BulwienGesa vom 25.06.2010) bzw. ca. 97 Mio. Euro Cushman & Wakefield vom 29.06.2010) bewertet.
FONDSMANAGEMENT: Die WealthCap Real Estate Management GmbH ist eine Tochter der Wealth Management Capital Holding GmbH. Sie wickelt den Objekteinkauf, die kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilien ab. Auf insgesamt rund 1.878.000 m² vermietbarer Fläche werden ca. 235 Mio. Euro Miete jährlich erwirtschaftet. Sie gehört damit zu einem der größten Initiatoren renditeorientierter Kapitalanlagen in Deutschland.
VERMIETUNG: Die Fondsimmobilie ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung vollständig, d. h. einschließlich sämtlicher Keller- und Lagerflächen sowie aller Tiefgaragenstellplätze, an PricewaterhouseCoopers vermietet. Die Büroflächen sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung für durchschnittlich ca. 15,78 Euro/qm pro Monat, die Keller und Lagerflächen für durchschnittlich ca. 7,50 Euro/qm pro Monat und die Stellplätze für durchschnittlich ca. 90,00 Euro pro Monat vermietet. Die Jahresnettomiete beträgt zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ca. 6.541.974 Euro. Die Miete ist indexiert. Der Mietzins erhöht oder verringert sich automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres im gleichen prozentualen Umfang, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucher-Preisindex für Deutschland (Basis 1995 = 100), mittlerweile ersetzt durch den Verbraucherpreisindes für Deutschland (VPI), gegenüber der letzten indexbedingten Mietzinsänderung nach oben oder nach unten verändert hat. Basiszeitpunkt für die erste Mietzinsanpassung war der 01.01.2002. Gemäß Mietvertrag verändert sich bei jeder Mietzinsanpassung der zum jeweiligen Anpassungszeitpunkt zu zahlende Mietzins um diejenige Differenz, die sich aufgrund eines Vergleiches mit dem Indexstand am 01.01. des Vorjahres ergibt. Die letzte Mietanpassung erfolgte mit Wirkung zum 01.01.2010. Die Mietvertragslaufzeit beträgt 12,5 Jahre bei einer automatischen erlängerung um jeweils 2 Jahre, sofern keine der beiden Vertragsparteien fristgerecht kündigt. Eine Auskunft der SCHUFA Holding AG vom 06.07.2010 bescheinigt PricewaterhouseCoopers, auf einer Bonitätsindexskala zwischen bestenfalls 1,0 und schlechtestenfalls 6,0, einen Bonitätsindex von 1,4.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Bei
deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten
der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache,
dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe
steuerpflichtig sind.
Je
nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und
klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in
einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein
höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die
Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.
Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an
den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel
sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig.
Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die
Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren
befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr
verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die
derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und
haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds
investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in
Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien
mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand
investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten
zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und
Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.
